O objetivo do Projeto Ô de Casa é chegar a uma solução negociada e definitiva entre a Emgea e os mutuários para o problema de 187.195 contratos, sem cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS).

Razões para a implementação do Projeto Ô de Casa

• Representa uma solução para o grave problema social, decorrente da existência de saldos residuais ao término do prazo do financiamento habitacional (Quando o valor da prestação que é composto pela parcela principal - amortização - e juros, não é suficiente para abater o saldo devedor. Esses valores que não são abatidos formam resí­duo ao término do contrato mesmo tendo sido pagas todas as prestações);
• Viabiliza o retorno dos créditos, com a possibilidade de aplicação dos recursos em novas modalidades de financiamento habitacional; e
• Possibilita a retomada de fluxo de pagamentos dos contratos inadimplentes.

Razões para a adesão ao Projeto Ô de Casa

• Significa obter descontos em função das condições particulares do contrato;
• Permite adequar a dí­vida ao valor da garantia;
• Permite a reestruturação da nova dí­vida em sistema de amortização (SACRE) que não gera desequilí­brio financeiro (resí­duo);
• Proporciona a garantia de quitação da dí­vida reestruturada no novo prazo acordado;
• Extingue a equivalência salarial; e
• Possibilita uma solução negociada para os contratos sub judice.

Caracterí­sticas dos contratos abrangidos pelo Projeto Ô de Casa:

• Critérios diferenciados para a correção da prestação e da dí­vida vincenda;
• Disparidade entre o saldo devedor e o valor de mercado do imóvel (em média, o valor do imóvel é equivalente a 46% da dí­vida);
• Desequilí­brio financeiro que gera saldos residuais a serem pagos ao término do prazo de financiamento, decorrentes da aplicação da equivalência salarial;
• Elevados índices de inadimplemento; e
• Grande quantidade de ações judiciais.

Critérios de correção da prestação da dí­vida vincenda

• Para a grande maioria dos contratos, enquanto a prestação é reajustada de acordo com o aumento salarial do titular do contrato (Plano de Equivalência Salarial - PES), a dí­vida vincenda é reajustada mensalmente pelo índice de remuneração básica dos depósitos em poupança ou FGTS, conforme o caso.

Disparidade entre saldo devedor e valor de mercado

• Contratos com dí­vidas maiores do que o valor de mercado dos imóveis.
• Dí­vidas não cobertas pelas garantias na ordem de R$ 13,321 bilhões.

Desequilí­brio financeiro

• São contratos onde o valor das prestações não é suficiente para quitar a dívida, resultando na formação de resí­duos ao longo do prazo contratual.
• Para um valor de dí­vida vincenda de R$ 13,217 bilhões, as prestações resgatam R$ 3,974 bilhões (cerca de 30%).
• Saldo residual atual - R$ 9,243 bilhões.
  Inadimplemento
• Inadimplemento crescente: 57,38% dos contratos apresentam mais de 3 prestações em atraso.

Ações judiciais

• Em torno de 45% do universo dos 187.195 contratos sem FCVS possui algum tipo de demanda (judicial ou extrajudicial):

1. Sub judice - mutuário proprõe ação contra a Emgea - 59.893 contratos

2. Execução - Emgea propõe ação contra o mutuário - 25.796 contratos

Universo do Projeto Ô de Casa (posição maio/2005)

Quantidade de Contratos	Unidade	187.195
Dí­vida Vencida	R$ bilhões	11,452
Resí­duo Potencial	R$ bilhões	9,243
Dí­vida Total	R$ bilhões	24,669
Taxa de Juros Média	% ao ano	9,95 % a.a.
Inadimplência: Percentual de contratos com mais de 3 prestaçõees em atraso	% do total	57,38%
Prazo Remanescente	Meses	90

Impactos da Medida

• Soluciona definitivamente o problema;
• Alcança mais de 180 mil famí­lias;
• Procura tornar compatí­vel a nova prestação com a capacidade de pagamento do mutuário, no caso de reestruturação da dí­vida;
• Concede descontos a partir da situação especí­fica de cada contrato; e
• Propicia o pagamento pela Emgea de suas obrigações perante o FGTS, que disponibilizará esses recursos para novos investimentos em moradias no país.

Desvantagens da solução judicial para a Emgea e para os mutuários

• Alto custo do processo;
• Longo tempo de demanda, em média 8 anos; e
• Conclusão do processo judicial (transitado em julgado) nem sempre o problema está resolvido em benefí­cio do mutuário, pois pode restar uma dí­vida a ser paga - normalmente maior que a proposta que a EMGEA estão apresentando.

Proposta da Emgea aos mutuários enquadrados no Projeto Ô de Casa

A proposta consiste em equacionar os desequilí­brios apresentados nos contratos sem FCVS, autorizando a liquidação, transferência ou reestruturação da dí­vida, com base nas seguintes variáveis:

1. Valor de avaliação atual;

2. Quota original de financiamento;

3. Valor Pago; e

4. Taxa de ocupação.

1 - Valor de avaliação

Realizada pela Engenharia da Caixa - custo do mutuário, quando se tratar de unidade isolada.

• Absorve o conceito de atualização monetária do contrato, na medida em que considera o bem, objeto do financiamento, pelo seu valor atualizado.

2 - Quota de financiamento

• Considera exclusivamente o percentual do valor do imóvel que foi objeto de financiamento.

3 - Valor pago

• Somatório dos pagamentos efetivados a qualquer tí­tulo, descontados os acessórios (seguros, taxas e encargos moratários por atraso e os juros contratuais).
• Face à existência de diversas moedas ao longo do tempo, utiliza-se de modelo matemático que exclui os efeitos da correção monetária na evolução financeira do contrato, para fins de apuração do valor dos juros e da amortização pagos.

4 - Taxa de ocupação

Valor considerado pelo período em que o contrato esteve inadimplente. O objetivo dessa variável é diferenciar os mutuários adimplentes dos inadimplentes.

Forma de pagamento

Para liquidar ou amortizar a dí­vida resultante da aprovação da proposta, o mutuário poderá utilizar o saldo ou conta vinculada do FGTS (desde que preenchidos os requisitos do Fundo). No caso de existirem depósitos judiciais, o saldo desses depósitos também poderá ser utilizado.

Desconto adicional

• Nas reestruturações de dí­vidas, o Desconto Adicional será calculado ponderando-se os valores pagos à  vista com o prazo de reestruturação. Prazos menores e entradas maiores permitirão melhores descontos.

Limitadores

• O valor devido para a liquidação, reestruturação ou transferência não será inferior ao menor dos valores entre 70% do valor de avaliação e 40% do valor da dí­vida total. Além disso, o valor do VTR será limitado a 120% do valor de avaliação; e
• Esse critério atende apenas aos contratos cujos valores dos imóveis sejam superiores a R$ 25.000,00.

Sistema de amortização

• Na reestruturação de dívida o sistema de amortização utilizado é o SACRE - Sistema de Amortização Crescente;
• Nesse sistema, a prestação é recalculada anualmente, podendo ser trimestral a critério do credor; e 
• A tendência é que no decorrer do prazo a prestação diminua, em razão de sua capacidade de amortização.